土地の測量が必要な場合
- 土地の境界が不明なとき
- 登記簿上の面積が実際と違うとき
- 土地を売買するとき
１．土地の境界が不明なとき
土地の取引のである一筆の土地は、境界線で囲まれた土地でその土地ごとに登記記録があります。
その土地の周辺の土地を含む図面として公図があり、場合によっては丈量図や換地図、整理図などがある場合があります。
また、面積の変更を伴う登記申請をすることで、その土地ごとに寸法の入った図面である地積測量図が法務局に備えられます。
それらの図面を参考にして、測量を依頼された土地だけでなく周辺の各土地の面積のバランスを鑑みながら境界を査定していきます。そのため、境界を明らかにするために原則として、その測量する土地の周辺を含む道路に囲まれた範囲（街区）を測量をします。
２．登記簿上の面積が実際と違うとき
土地が測量や区画整理などが行われないままになっている場合、特に元が田畑だった土地にそのまま家を建てた場合など、登記された面積と違っている場合があります。
登記は税務署の記録と連動しているため、登記面積は固定資産税など影響します。
登記と実際に諮った面積が違う場合に、登記上の面積と実際に測量した面積と合致させる登記を行います。
但し、その面積の差が公差の範囲内の場合には、地積更正登記を申請する必要はありません。
３．土地を売買するとき
土地を売買する場合には、境界が明確になっていて、原則として越境しているブロック塀や屋根がないことが求められます。また、登記面積と実際の面積が一致するかということの確認も含めて測量をします。
不動産登記の種類
「不動産登記」は大きく分けて二つの種類があり、「表示に関する登記」「権利に関する登記」の二種類になります。
「表示（表題）に関する登記」は不動産（土地・建物）の物理的状況、例えるならば、土地が、どこに、どれくらいの広さで、どのように利用されている土地があるのかを明確にするための登記であり、「土地家屋調査士」がこれを扱います。
「権利に関する登記」は不動産（土地・建物）に関する各種権利、例えるならば、所有権、抵当権、地上権などの保存、設定、移転、変更、処分の制限、又は消滅を公示するための登記です。同じ登記ですが、こちらは「司法書士」がこれを扱います。
当事務所では司法書士・土地家屋調査士・行政書士の合同事務所になりますので、ワンストップでのお手続きが可能です。
土地の登記の種類
おもな登記の説明と、どんな時にどのような登記をするのか、という素朴な疑問に、できるかぎり分かりやすく説明しています。普段、「登記」に接する機会なんて、なかなかないと思いますので、ぜひ参考にしてください。
まずは、土地に関する登記「表示に関する登記」は土地家屋調査士の職域です。各種登記に関するお悩みやお困りごとなどを、登記の対象となるパターン別にご紹介します。
建物の登記についてはこちらをご参考ください。→新築建物の登記
土地分筆登記
- 土地を複数の土地に分けたい方。
- 将来の相続に備えて、あらかじめ土地を分筆して紛争回避を考えておられる方、土地の一部を利用される方など。
土地分筆登記とは、登記記録上1つの土地を数筆の土地に分割する登記のことです。一筆の一部を分割して売買などの有効活用をしたい、相続によって分割することになったなど土地を有効利用するために色々な状況で土地の分筆登記は必要になります。
土地地目変更登記
- 土地の地目（土地の利用方法）を変更したい方。
- 土地を所有の方で利用目的を変更された方 （例 畑⇒宅地）など。
土地地目変更登記とは、土地の利用目的が変わった時にする登記です。土地の現況や利用目的はあらかじめ登記事項として記載する必要があります。土地地目変更登記はこの登記地目に変更があったため、登記されている地目を現況の地目に符号させるためにする登記です。
土地合筆登記
- 土地がたくさんあってまとまりがないため、1つの土地にまとめたい方など。
土地合筆登記とは、土地分筆登記の反対で、複数の土地を1つにまとめる登記です。
土地地積更正登記
- 登記簿の面積を正しくしたい方。
- 実際に測量して面積を計算してみたが、登記簿面積と実面積が異なる方など。
土地地積更正登記とは、土地の面積を正しい数値に改める登記です。登記簿の地積欄に登記された数値が、初めから間違っている場合に正しい地積に改める登記です。（土地には色々な経緯があり、実面積と登記簿の面積が異なる場合があります）
土地地積更正登記のために面積を算出するには、境界を確定する作業が必要となり、土地地積更正登記とは境界確定測量と地積更正登記申請を合わせたものになります。
対象地域が区画整理などに含まれる時は、この登記を検討されることをお勧めいたします。（区画整理、課税は登記簿を参考にしますので、相違する場合は訂正した方がよい場合があります。）
土地表題登記
- 土地の払い下げを受けた方。
- 新たに土地の表示が必要な方など。
土地表題登記とは、まだ登記されていない土地について初めて登記するものをいいます。不動産登記簿の表題部と呼ばれる不動産の現状を表示する欄に、所在、地番、地目、地積が記載されます。
この登記を申請する場合はめったになく、道路・水路などを払下げされた場合がこれにあたります。
測量の種類
測量は基本的に誰でも行うことができますが、登記を目的とした測量は土地家屋調査士でなければ行うことはできません。当事務所では、司法書士・土地家屋調査士・行政書士の合同事務所になりますので、測量から登記を含めたサービスをワンストップでご提供しております。
現況測量
現況測量とは、土地の現況（建物の位置やブロック塀の位置など）を測量し図面化するものです。主に建物を建築する場合の下準備に行われる測量です。土地境界確定測量とは異なり隣地との境界を確定するものではありませんので境界立会い等は行わないため費用も安く、期間も短くて済みます。
確定測量
（境界）確定測量とは、土地の境界を明確に確定させる測量です。
土地の境界を確定させるためには隣接地との立会いを行う必要があります。また対象地が、道路や河川などに面していて、その境界が未確定の場合は、その道路や河川を管理する国土交通省・県・市町村などとも立会いを行い境界（官民界）を確定させます。
土地分筆登記や地積更正登記を申請する場合この測量が原則必要となります。
境界標の復元測量
工事や災害などにより境界標が無くなったり、移動してしまった場合に境界標を元の状態に復元するための測量です。
法務局備付けの地積測量図やお客様保管の境界確認書、役所備付けの官民境界協定書等に基づいて、隣接土地所有者の立会いの上、境界標を復元いたします。
土地家屋調査士とは
土地家屋調査士とは、土地や建物を調査、測量し、その結果を登記に反映させる専門家です。
また土地の境界について、道路や隣地について問題がないかどうかを確認し、境界標を設置することが主な仕事です。また筆界をはっきりさせることは土地家屋調査士にしかできない仕事です。
建物については、マイホームの新築の登記、増築などによる変更の登記、取り壊しなどによる建物滅失の登記。土地については、地目（土地の主な利用の仕方の登記記録）の変更や、土地の面積の修正、土地の分筆などを行います。
また、境界の専門家として、境界の調査や越境（隣地にはみ出しているかどうか）の調査なども致します。
